一、什麼是第二按揭？
第二按揭（簡稱「二按」）是指物業持有人在已有第一按揭（一按）的基礎上，向原貸款銀行或其他金融機構額外申請的按揭貸款。其核心特點在於二次抵押屬性：一按 lender 為第一債權人，二按 lender 為第二債權人，因此在風險承擔上處於次級地位，這也決定了其利率通常高於一按。
從市場功能看，二按是香港金融管理局推動按揭市場發展的重要組成部分，主要满足兩類需求：
- 置業加槓桿：如購買 3000 萬以上樓花時，銀行一按僅能覆蓋 5 成，剩餘 3 成可通過發展商二按補足（合計不超過 8 成）；
- 資產套現周轉：業主通過二按將物業升值部分轉化為現金，用於生意經營、投資等用途。
二、二按與相似產品的核心區別
| 維度 | 第二按揭（二按） | 加按（增加按揭） | 轉按（轉按揭） |
| 辦理機構 | 多為新機構（如財務公司） | 原按揭銀行 | 轉至新金融機構 |
| 核心目的 | 額外增貸 / 套現 | 原銀行內加借資金 | 優化利率 / 套現 / 整合債務 |
| 審批重點 | 物業估值 / 還款能力 | 嚴格審核收入與壓力測試 | 剩餘貸款額 / 新機構政策 |
| 適用場景 | 急需資金 / 未過一按罰息期 | 過罰息期後、物業升值明顯 | 一按利率過高 / 尋求更高回贈 |
| 數據來源：綜合整理 |
三、2025 年申請二按的關鍵要點
（一）申請渠道與條件
- 銀行渠道：
- 要求：需通過金管局壓力測試（2024 年起暫免，但仍審核還款能力），提供收入證明、信用報告等；
- 優勢：利率相對較低（通常比一按高 1-3 厘），合規性強；
- 局限：對樓齡（多要求 30 年以內）、申請人資質要求嚴格。
- 財務公司渠道：
- 要求：部分機構無需收入證明，不限樓齡與物業類型（私樓、唐樓、村屋、工廈均可）；
- 優勢：審批快、靈活性高，還款期最長可達 15 年（180 期）；
- 局限：利率較高（普遍 12% 起），部分機構收取高額手續費。
（二）貸款成數與利率
- 成數限制：一按 + 二按合計通常不超過物業估值的 8 成，例如 600 萬物業若一按已貸 420 萬（7 成），二按最多可貸 60 萬（1 成）；
- 利率結構：銀行二按利率多為 P+2% 至 P+4%（2025 年 P 按基準約 25%-5.5%），財務公司則多為固定利率 12%-18%；
- 費用成本：需承擔物業估值費（約 2000-5000 港元）、律師費（5000-15000 港元），提前還款可能產生罰息（首年約 3%）。
（三）2025 年政策利好
- 非永久居民購買 3000 萬以下自住房時，二按可納入整體按揭成數計算，最高合計可達 7 成（需符合資質）；
- 優才、高才通人士若在港工作滿 6 個月，可額外提升 5% 成數，即二按可多貸物業估值的 5%。
四、風險提示與避坑指南
- 利率波動風險：若選擇與最優惠利率（P 按）掛鉤的二按，當美聯儲加息時，月供可能顯著增加。以 100 萬貸款、P+3% 利率計算，P 按每上升 25%，月供將增加約 130 港元；
- 違約處置風險：若無力償還貸款，銀行會優先處置物業償還一按，剩餘部分才用於償還二按，二按債權人可能面臨本金損失；
- 費用隱形陷阱：部分財務公司以「低息」為噱頭，但收取管理費、手續費等隱性成本，實際年化利率可能突破 20%，簽約前需要求機構出具《總費用年率》（APR）。
五、市場發展與底層保障
二按市場的穩健運作得益於成熟的金融基礎設施：
- 香港按揭證券有限公司（MBS）通過收購銀行按揭貸款，為金融機構提供流動性支持，間接促進二按市場發展；
- 債務工具中央結算系統（CMU）實現按揭相關債券的高效結算，降低市場風險；
- 金管局通過動態調整壓力測試標準、管控按揭成數，防範系統性風險。
六、適合申請二按的人群畫像
- 物業升值後需資金周轉的業主（如生意擴張、子女教育）；
- 購買高總價物業時，一按額度不足的置業者（如 3000 萬以上樓花買家）；
- 未過一按罰息期、急需現金的業主（避免轉按產生高額違約金）；
自僱人士等難以提供完整收入證明，無法通過銀行加按審批的群體。