在香港置業，按揭利率選擇是繞不開的關鍵環節 ——「P 按」 和 「H 按」 作為市場兩大主流模式，前者穩紮穩打，後者靈活高潛，到底該怎麼選？本文將從核心定義、計算邏輯、優劣勢對比到適配人群，做一次全面拆解，幫你根據自身情況精准決策。
一、先搞懂基礎：P 按、H 按各自是什麼？
1. P 按：以 「最優惠利率」 為核心的穩定派
- 計算邏輯：
早期：實際利率 = P（最優惠利率）+ 點差（如 1997 年常見 「P+2 厘」）
現主流：實際利率 = P – 點差（如當前常見 「P-2.5 厘」）
例：若銀行 P=5.75 厘，約定 「P-2.3 厘」，則實際利率 = 5.75-2.3=3.45 厘。
- 關鍵特點：P 值由銀行自主設定，主流銀行 P 值基本一致（如目前多為 5.75 厘），調整頻率低，穩定性強。
2. H 按：以 「同業拆息率」 為核心的靈活派
- 核心定義：「H」 是 「Hong Kong Interbank Offered Rate」（HIBOR，香港銀行同業拆息率）的縮寫，指銀行之間互相借貸的利率，反映市場資金供求成本。H 按是以 HIBOR 為基準，加固定點差計算利率。
- 計算邏輯：實際利率 = 選定期限 HIBOR（常用 1 個月 / 3 個月期）+ 點差（如 「H+1.3 厘」）
例：若 1 個月期 HIBOR=2.1 厘，約定 「H+1.2 厘」，則實際利率 = 2.1+1.2=3.3 厘。
注意：銀行會設 「鎖息位」（利率下限），若 HIBOR 過低，實際利率不會低於該數值（如鎖息位 2.5 厘，即使 HIBOR + 點差 = 2.3 厘，仍按 2.5 厘計算）。
- 關鍵特點：HIBOR 由香港銀行公會每日公佈，受全球貨幣政策、市場資金流動影響，波動頻率高於 P 值。
二、核心差異對比：P 按穩在哪？H 按靈在哪？
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對比維度
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P 按（最優惠利率按揭）
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H 按（同業拆息率按揭）
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利率基準
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銀行最優惠利率（P）
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香港銀行同業拆息率（HIBOR）
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波動頻率
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低（僅政策或資金成本大幅變動時調整）
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高（按選定週期更新，如每月 / 每 3 個月）
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計算透明度
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中等（P 值公開，但點差協商空間大）
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高（HIBOR 每日可查，點差明確）
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利率上限 / 下限
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無明確上限，下限為 P 值減最大點差
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有下限（鎖息位），無普遍上限
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調整週期
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長（數月至數年調整一次）
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短（1/3/6 個月滾動調整）
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協商重點
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爭取更低的 「P – 點差」
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爭取更低的 「+ 點差」 和合理鎖息位
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三、優劣勢深度解析：沒有最好，只有最適合
1. P 按的優劣勢
- 核心優勢：
- 穩定性極強：P 值調整少，月供可長期保持穩定，適合厭惡波動的人群。
- 省心省力：無需關注市場利率走勢，還款計劃清晰，減少焦慮。
- 適配場景廣：無論是自住房、投資房，還是首次置業、轉按，均可申請。
- 潛在劣勢：
- 利率彈性低：即使市場資金寬鬆，P 按利率下降空間也有限，難享極致低息。
- 整體利率可能偏高：在 HIBOR 低位時，P 按實際利率通常高於 H 按。
2. H 按的優劣勢
- 核心優勢：
- 低息潛力大：市場資金充裕時，HIBOR 可能維持低位，實際利率常低於 P 按，節省利息支出。
- 透明度高：HIBOR 公開可查，利率構成清晰，方便預判月供變化。
- 靈活適配短期持有：若計劃 3-5 年轉按或出售房產，可把握低息週期獲利。
- 潛在劣勢：
- 波動風險高：全球加息、資金緊張時，HIBOR 可能飆升，導致月供大幅增加。
- 鎖息位限制：HIBOR 過低時，無法突破鎖息位享受更低利率，收益受限。
- 需關注市場：需要具備基礎金融知識，實時留意利率走勢，否則易被動。
四、關鍵適配人群：對號入座選對方案
選 P 按，適合這樣的你：
- 風險承受能力弱：不想月供有波動，追求 「稳稳的還款計劃」。
- 長期持有房產：計劃持有 5 年以上，看重長期穩定性而非短期利息優惠。
- 沒時間關注市場：對金融不熟悉，不想花精力研究利率走勢。
- 現金流敏感：月供波動可能影響生活品質，需固定支出規劃。
選 H 按，適合這樣的你：
- 風險承受能力強：能接受月供上下波動，不畏懼短期還款壓力增加。
- 短期持有或計劃轉按：計劃 3-5 年出售房產或轉按，想抓住低息紅利。
- 熟悉金融市場：關注全球貨幣政策，能大致判斷 HIBOR 走勢。
- 追求低息成本：希望在資金寬鬆週期享受比 P 按更低的利率，節省利息。
五、實用選擇建議：3 步做出最優決策
- 先算實際利率：對比目標銀行的 P 值、HIBOR 當前數值及各自點差，計算實際利率（如 P=5.75 厘，P-2.5 厘 = 3.25 厘；HIBOR=2.0 厘，H+1.3 厘 = 3.3 厘，此時 P 按更優）。
- 評估自身抗風險能力：若月供增加 20% 仍不影響生活，可考慮 H 按；若現金流緊張，優先選 P 按。
- 結合持有計劃：長期持有（5 年 +）選 P 按穩當；短期持有（3-5 年）可選 H 按低息週期，但需預留轉按條款。
P 按和 H 按沒有絕對的優劣之分：P 按勝在 「穩」，適合追求確定性的置業者；H 按贏在 「靈」，適合能承受波動、想把握低息機會的人群。
選擇時無需盲目跟風市場熱點，關鍵看三點：自身風險承受能力、房產持有週期、現金流狀況。若仍不確定，可諮詢專業按揭中介，根據個人資質（收入、信用、貸款額度）獲取定制化方案 —— 畢竟適合自己的，才是最划算的按揭選擇。