一、呼吸 Plan 的核心定義與運作邏輯
“呼吸 Plan” 是香港發展商為刺激一手樓成交推出的高成數按揭優惠計劃，因申請門檻極低、供款壓力階段性舒緩而得名 —— 如同 “呼吸般輕鬆上車”。其核心運作模式為：由發展商旗下財務公司或合作機構提供按揭貸款，買家可享受首 2-3 年低息（甚至免息免供）優惠，無需通過金管局規定的壓力測試，部分計劃更豁免入息證明與嚴格信用審查，按揭成數最高可達 80%。
與傳統銀行按揭，呼吸 Plan 的差異化顯著：傳統銀行按揭需通過壓力測試、提供完整入息證明，最高按揭成數受樓價限制；而呼吸 Plan 無樓價上限、免壓測、支持即供付款，更適合入息不穩定者、自僱人士或二套房買家。
二、呼吸 Plan 的核心優勢與市場價值
1.降低置業門檻，激活剛需市場
呼吸 Plan 最突出的優勢是 “低首付 + 寬審核”。以新界東 “朗天峰” 項目為例，發展商推出 “首付 5%+ 三年低息” 計劃，1200 萬港元物業僅需支付 60 萬港元即可上車，3 年內每月僅需償還數千元利息（定息約 2%），大幅降低短期資金壓力。2025 年 2 月數據顯示，採用呼吸 Plan 的新界新盤成交量占全港 51%，成為剛需市場的核心推動力。
2.即供付款享高額折扣，提升性價比
選擇呼吸 Plan 的買家需採用 “即供付款” 模式（樓宇未落成即開始供款），發展商為提前回籠資金，通常提供 10%-20% 的總價折扣。例如新世界發展 “皇都” 項目，通過呼吸 Plan 搭配即供付款，實際成交價較同區二手樓低 15%，單盤成交 266 套，占港島 2 月總成交量的 78%。
3.靈活適配多元購房需求
無需壓力測試、不強制要求入息證明的特性，使其成為自僱人士、自由職業者或收入波動較大群體的 “置業通道”。此外，綠表人士購買公屋或居屋時，可享受政府擔保的 “綠表呼吸 Plan”，按揭成數最高達 95%，僅需採用 P 按利率，進一步覆蓋保障房市場需求。
三、潛藏風險：優惠期後的 “呼吸之痛”
1.利率跳升風險，長期供款壓力劇增
呼吸 Plan 的低息優惠期通常僅 2-3 年，期滿後利率將大幅上調至 P（最優惠利率）至 P+2.75%，遠高於當前銀行 H 按 1.75% 左右的實際利率水平。以 1000 萬港元貸款為例，優惠期內月息約 1.67 萬元，期滿後月息或升至 3 萬元以上，對買家現金流構成嚴峻考驗。
2.轉按不確定性與估值風險
不少買家計劃在優惠期結束後轉按至傳統銀行，但轉按需滿足銀行的壓力測試、入息證明要求，且需重新評估物業價值。若屆時樓價下跌導致 “估值不足”，買家需補足差額資金，否則可能面臨違約風險。2025 年香港部分區域樓價較 2021 年峰值下跌近 30%，進一步放大了這一風險。
3.合約約束與違約成本高
呼吸 Plan 雖審批寬鬆，但並非 “零條件”。若買家按揭申請被拒，仍需通過其他途徑湊齊尾數，否則發展商有權沒收 5%-10% 的訂金；部分計劃限制物業轉售年限，提前轉售需支付高額罰息。此外，發展商財務公司的按揭條款可能暗藏隱性費用，需買家仔細審閱合約。
四、適用人群與理性選擇建議
1.優先選擇呼吸 Plan 的人群
- 入息不穩定但長期收入有保障的自僱人士、創業者；
- 首付資金有限，但能承受長期供款的剛需買家；
- 計劃短期持有（3-5 年）、希望通過即供折扣獲利的投資者；
- 綠表人士購買保障房，可享受政府擔保的低息高成數計劃。
2.謹慎選擇的人群
- 收入波動大且抗風險能力弱的購房者，避免優惠期後斷供；
- 長期持有（10 年以上）的買家，傳統銀行按揭利率更具優勢；
- 依賴物業升值轉按的投資者，需警惕樓價下跌導致的估值風險。
3.實操層面的關鍵建議
- 提前測算長期供款能力：按優惠期後利率模擬月供，確保收入覆蓋月供的 1.5 倍以上；
- 優先選擇實力雄厚的發展商：避免因發展商債務問題（如 2025 年新世界 300 億港元債券到期）影響按揭履約；
- 預留轉按資金緩衝：建議額外儲備樓價 5%-10% 的資金，應對估值不足或轉按審批變化；
- 對比不同計劃條款：重點關注優惠期長度、期滿後利率、轉按限制及隱性費用。
五、市場影響與未來趨勢
呼吸 Plan 的推出，本質是香港樓市在 “政策鬆綁 + 庫存高企” 背景下的階段性調節工具。2025 年香港發展商庫存達到正常水平的兩倍，呼吸 Plan 通過 “以價換量” 消化庫存，推動新界等非核心區域成交回升，但也加劇了市場分化 —— 核心區豪宅堅守高價，郊區新盤陷入 “有量無價” 的困境。
從長期趨勢看，呼吸 Plan 的普及度與樓市週期高度相關。高盛預測 2026-2027 年香港樓價將逐步回升 3%-4%，若市場回暖，發展商可能收緊優惠；若經濟復蘇不及預期，呼吸 Plan 或成為常態化工具，但需警惕過度槓桿導致的市場風險。對購房者而言，呼吸 Plan 是 “上車機遇” 而非 “穩賺保證”，需結合自身財務狀況、持有週期理性決策，避免盲目跟風。